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          一個月撤回92起合同 揭秘上海遠洋四季華庭神秘退房潮

          來源于互聯網 2018年01月27日 閱讀(

          在上海嚴格限售限購的調控背景下,遠洋地產在惠南鎮的樓盤遠洋四季華庭卻集中出現了119套房屋撤銷合同。

          上海浦東新區惠南鎮,原屬江蘇省蘇州專區所轄,于1958年11月后劃入上海市。

          數位老上海人回憶起惠南,無一例外用到這樣一個詞:“鄉村小鎮”。

          而60年后,在房地產發展迅猛的當下,這個滬上“鄉村小鎮”儼然成為寸土寸金之地,新樓盤的均價已超3萬/平方米。

          然而,《國際金融報》記者查閱“網上房地產”(上海市房地產交易中心主辦官方服務網站)發現,在上海嚴格限售限購的調控背景下,遠洋地產在惠南鎮的樓盤遠洋四季華庭卻集中出現了119套房屋撤銷合同。

          不僅如此,這119次合同撤銷中,有92次發生在最近一個月。

          一個月撤回92起合同 揭秘上海遠洋四季華庭神秘退房潮
          一個月撤回92起合同 揭秘上海遠洋四季華庭神秘退房潮

          ▲數據來源:上海市房地產交易中心主辦官方服務網站

          《國際金融報》記者向數位地產業內人士咨詢并致電上海房地產交易中心確認,“合同撤銷”即為“退房”。

          這不禁令人疑惑,遠洋四季華庭所交付房屋出于何種緣由,致使“被退房數量”在一個月之內高達92套?

          “高退風波”

          據了解,遠洋四季華庭由上海遠匯置業有限公司開發,共有三期,最早一期的開盤時間為2015年10月24日。

          遠洋集團控股有限公司2016年報顯示,上海遠匯置業有限公司為遠洋集團的附屬公司。

          “網上房地產”數據顯示,截至1月26日,遠洋四季華庭(又稱:遠洋萬和四季)共產生119套房屋撤銷合同。

          而與遠洋四季華庭同處惠南板塊的宣橋楓庭、海曲雅苑、民樂城康苑等樓盤,“合同撤銷總次數”一欄均顯示為“0”。

          《國際金融報》記者調查發現,遠洋四季華庭“高退房量”的起因在于,其所建一期房屋曾批量出售給一家公司,總數量近160套。

          該樓盤銷售人員孫肖(化名)告訴《國際金融報》記者,遠洋四季華庭的“合同撤銷總次數”之所以在近一個月內有異常波動,是因為該盤曾有近160套房屋于2015年整售給了一家公司,而這家公司在今年年初更名了。

          “一期我們有整售的,整售給了一家公司,這家公司一口氣買了近160套。但是以公司名義買房的話,無法貸款,只能全款購房。因此這家公司在2016年年底前,就已經把全部的購房款打入我們賬戶了。但是在今年(2018年),這家公司名稱發生了變更。因此它以前那個公司名不能用了,我們只能把原先的合同撤銷,再(在新合同上)寫上它現在的新名字?!睂O肖如是解釋。

          《國際金融報》記者試圖詢問該公司的名稱,孫肖欲言又止,只是透露可能是浙江省杭州市的一家貿易公司。

          值得注意的是,致使遠洋配合該公司進行房屋合同的撤銷還有另一層原因,即這家公司自付款后,并未辦理房產證。

          “房產證是需要公司集體去辦的,但是這家公司沒有辦,事實上我們一期的產證早就下來了?!睂O肖透露。

          而對于《國際金融報》記者拋出的“為何該家公司不辦理房產證”以及“該公司買百套住房的用途”等問題,孫肖避而不談。

          玄機暗藏?

          一家公司一次性購買百余套住房,如若不是為安置本公司員工或自住,那么目的何在?遠洋為何樂意配合該公司進行整售?

          對此,多位地產業內人士對記者表示,這家公司有可能是將房子先買過去“養”一段時間,以待合適時機,再以二手房的形式出手。同時對于遠洋集團來說,一次性賣出百余套住房迅速回籠資金,更是求之不得。

          “目前在上海,很多開發商在是否拿預售證一事上陷入‘兩難’境地。選擇拿預售證,很有可能因為‘限價令’原因導致開盤價格達不到預期;而選擇撐過‘限價期’不拿預售證,又會背負著資金回籠的壓力?!币晃徊辉妇呙牡禺a業分析師對《國際金融報》記者表示:“上海限價效果較為明顯,部分地區出現新房價格低于二手房價格?!?/p>

          “網上房地產”數據顯示,遠洋四季華庭于2017年9月24日(浦東新區房管(2017)預字號000000151號)開盤項目的備案價范圍為2.7萬-3.5萬元/平方米。

          一個月撤回92起合同 揭秘上海遠洋四季華庭神秘退房潮

          ▲數據來源:上海市房地產交易中心主辦官方服務網站

          而鏈家網站數據顯示,上海浦東惠南板塊在售二手房均價為2.7萬-3.8萬元/平方米。

          從以上數據可以看出,遠洋四季華庭2017年開盤的項目售價不算高。

          一位律師對《國際金融報》記者表示:“個人購房后進行投資轉讓,若持有年限不滿5年,轉讓時需要繳納5.6%的營業稅和附加。相比之下,公司持有的房產在轉讓時只要沒有差價,比如300萬購入、300萬賣出,不需要繳納營業稅及土地增值稅?!?/p>

          同等價格買進賣出,那該公司如何通過轉手房產獲取投資增值?

          上述律師表示,一般情況下,雙方應該會簽一份抽屜協議,即真正成交的價格是存在溢價的,只不過溢價部分為私下轉讓,主要目的以規避土地增值稅。

          至此,公司買百余套住房以及遠洋整售的動機,似乎都有了合理的解釋。

          但尚不能確定的是,遠洋四季華庭一期到底有多少套房屋為整售?整售的對象是否為孫肖所透露的杭州貿易公司?

          針對上述問題,遠洋集團有關方面并未直接回復,而僅表示,項目一直以來,均遵守市場秩序、遵守相關規定、依法合規開展銷售工作。

          揭秘以公司名義買房

          以公司名義該如何買房?與個人買房相比,以公司名義買房有何利弊?

          《國際金融報》記者從稅務部門、二手房中介以及資深房產律師處了解到,如果缺乏購房資格,以公司名義買房雖然可以繞開限購政策,但在貸款、持有成本以及再轉讓等方面,相較于個人購房并不具備突出優勢。

          首先,只有具有中國法人資格的公司,且在購買房屋類型和套數上才不受限制。注冊在境外的公司并無在上海購房的資格,即使在上海有辦事處,也只能以辦事處的名義購買一套非住宅。

          看中房子后,以公司名義購房還存在一個無法按揭的問題。有房產中介負責人對記者表示,對于以公司名義購房須承擔的一次性付款的資金壓力,可以通過兩個步驟予以解決。首先,實行分期付款政策,在簽約時只需支付50%的房款,剩余房款可選擇在半年至一年內付清;其次,房產證辦理完畢后,用房產進行抵押貸款。

          在房屋持有階段,公司產權的房屋持有成本較高?!皞€人持有房屋無須繳納房產稅,而公司持有的房屋須繳納房產稅、營業稅、所得稅,且持有期間要經過工商稅務的年審,手續稍嫌復雜?!币晃恢薪闄C構負責人對記者表示。

          最重要的一點是,公司產權下的房屋轉讓到個人名下會產生高昂的費用。

          前述律師給出的解決辦法是,以住房購入價轉讓便可規避營業稅及土地增值稅,然后交易雙方再私下協商。

          除此之外,公司產權的房屋還可以通過股權轉讓方式進行轉讓,也不需要經過交易中心?!暗@種方式只是變更股權及實際控制人,所以公司名下最好無其他不動產以及資產?!鼻笆雎蓭熝a充說。

          所以,多位業內人士認為,是以公司名義買房還是以個人名義買房,首先要核算成本,再考慮后續問題。


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